夹层投资怎么理解？
首先，要解释什么是“夹层”；其次，再介绍常见的夹层融资工具和相应的交易结构；最后，聊聊市场上活跃的民营房企如何运用该工具进行融资。 所谓的“夹层”，按照英文字面意思理解为“中间层次”或“夹在中间的人”，其实指的就是“债权债务关系”中处于“抵押质押物”与“债务资产”之间的那一部分权益，可以理解成这一部分权利义务被冻结了，无法流动（市场价值为0）。
比如银行借款合同签订后，如果企业违约，银行有权单方宣布贷款提前到期，并要求企业立即偿还全部贷款本金和利息，这份合同里银行的权益也就是它作为债权人所拥有的权利就是100%，而企业欠银行的债也就是它的责任就是100%；但如果在银行要求还款的催告函发出后的合理期限内，企业按期足额地偿还了银行贷款本息，那么银行对企业的债权就回到了100%，而企业对银行的债也就回到了0，银行和企业间债权债务关系恢复至最初始状态，这期间银行享有的权利和应承担的责任也处于一个“动态”平衡的过程之中，我们称之为“担保权实现顺序”。 而夹层投资就诞生在这一过程中。就是在你还不起银行贷款的时候，我借给你钱还银行，之后我从你那里获得的收益就作为我在资金市场上的报酬。换句话来说，就是在银行给你的贷款债务上加了个“杠杆”，你用未来的现金流来还我这边的款项即可。当然，这个“加杠杆”的过程也是有一定门槛的——通常要求你要有稳定的现金流，否则你哪来的现金流来偿还我的资金？！所以夹层投资一般多用于经营稳定、现金流良好的行业，房地产就属于这一类（至少开发阶段属于）。
根据贷款合同，当企业未能如期归还银行贷款时，银行可以宣布贷款提前到期，并要求企业立即偿还所有未归还的资金及相应利息，此时银行的债权实现顺序排在各项优先担保物权之后，但优于你的股东股权等。而在你清偿完银行贷款之后，银行就该按约归还我在这笔贷款中所获得的收益——这就是夹层的成本，一般在8%~12%之间（具体以项目实际为准）。 当企业以自有资金偿还了我这边的款项之后，银行对你企业债权的实现顺序又回到初始状态，我和银行的债权债务关系恢复到原来状态。 上面讲了许多专业术语和概念，可能有点枯燥，不过相信能够看懂的朋友一定都是对金融感兴趣或者是正在从事金融行业的人们，毕竟能拿到这样一笔融资的项目也不是那么多。
目前市场上比较主流的夹层融资工具主要是两类，一类是信托公司作为受托人发行的信托计划产品，这一类主要在信托行业内流转；另一类则是由资产管理公司作为管理人发行的资产管理计划产品，这一类的在基金业协会备案。当然也有少量的其他类型的融资工具，这里就不赘述了。
不管是哪一种工具，它们的交易结构都大体相同。 在交易结构上，先由银行委托监管方对企业进行监管，然后由监管方代表银行向企业发放贷款，当贷款到期企业不能按时还款时，监管方有权直接控制并处置企业资产用以冲抵欠款，此外还有权力要求企业追加担保。
在这里，充当监管方的角色一般是由信托公司或是资产管理公司来担任，他们不仅扮演着监督人的角色，同时也会凭借自身的专业能力为企业重新规划财务结构和融资渠道，帮助企业走出困境。 对融资方而言，采用这种模式进行融资最大的好处就在于不必一次性提供充足的抵押物，因为在整个交易过程当中，如果有必要的话，你可以分期补充抵押物，这对很多缺少优质抵押物的企业来讲是一个不错的融资选择。