中国空房产太多？
首先，中国的空房率没有你想象的那么高。 先来看两个数据。一个是2017年央行发布的《 中国金融稳定报告》中的数据： 另一个是国家统计局公布的2018年年中房地产库存数据： 全国商品房待售面积6.34亿平方米，比2015年初增加了近2.25亿平方米，同比增长了42%； 住宅待售面积4.79亿平方米，比2015年初增长了将近1.96亿平方米，同比增长了59%。
虽然这两个数据发布时间间隔两年，但考虑到数据口径（统计范围）可能存在差异，且国家统计局在发布库存数据时经常用“亿吨”为单位，故可以认为这两年房地产市场新增了近4000万平方米的库存房屋。 如果计算每平方米房价收入比，上述数据意味着一套100平方米的房产需要在手上积压超过20年的时间才能回本！ 在这样的高库存、高价房情况下，你还觉得中国楼市库存很大、空置率很高吗？
其次，造成高库存的原因并不是来源于供需关系，而是因为前期高速发展中产生的增量需求被长期压制导致的。 你可能不知道，在过去十几年我国房地产行业一直是实行住房限购政策的，像北京、上海、广州等城市非本地户籍居民是没办法购买住宅的，只有深圳一个特例。直到2014年国家出台政策进一步开放户籍限制，这些城市才迎来一波购房高潮。
前几年尤其是2010年到2013年这段时间，很多城市新建商品住宅销量和价格都创出了历史新高。以郑州为例，2013年全年销售量达到了历史最高的2558万平米，而到了2014年就暴降了59%，减少到985万平米，相当于之前的一半不到。 成交量巨降的同时，价格也迅速下挫，从最高点的10328元/平米下降至2014年末的8388元/平米，降幅超过了20%。 在2014年之前，河南地区的房企大多是以住宅业务为主，如建业、绿都、正商等，它们在河南各地开发的楼盘比比皆是。 但自从2014年之后，这些企业开始转战南方市场，因为北方的市场已经几乎被他们做遍了。 以正商为例，我随便搜到了一个项目，位于郑州市中原区，占地面积仅为22亩，却建了16栋楼，如此小的地块密集建设住宅楼，这在过去的郑州可以说是绝无仅有的。
最后，我们再来聊聊空置率的问题。一般来说，判断一个城市的房子是否空置有两个指标，一是二手房成交量，二是房贷放款周期。如果二手房交易活跃，贷款审核较快，说明住房供求关系紧张，存在大量空置房的概率较低；反之，则说明住房供给明显大于需求，存在不少空置房。 从统计数据上看，我国的二手房交易量一直是不温不火的状态，远远低于一手房。根据易居房地产研究院公布的《2018年全国百城二手房交易报告》，2018年我国二手住房成交量为2.06亿平方，同比仅增长0.8%。
不过，这一数据似乎并不能说明问题。因为我国的二手房交易一直以来都是单边市场化交易，也就是卖方自愿把房屋放盘出售，而买方愿意出价买房，双方自主成交。在这样的交易模式下，必然导致二手房交易数量受到房地产调控政策的严格限制，比如限购限贷，比如首付比例提高。 我认为二手房交易量的多少并不能作为判断房屋是否存在大量空置的依据。
个人认为，判定房屋空置率高不高，最主要最敏感的指标应该是房贷利率。若房贷投放加快，利率下调，说明住房需求旺盛，供不应求，房子肯定是不存在的；相反，如果房贷投放放缓，利率上调，就说明住房供给增多，需求减弱，此时需要警惕房子空置的可能性。